Księga wieczysta, co to takiego?
Księga Wieczysta (skrót: KW) to zbiór informacji o danej nieruchomości. Każda księga składa się z okładki i czterech działów. Można ją porównać do książki z rozdziałami, w których każdy zawiera informacje dotyczące innych aspektów nieruchomości.
Gdzie znaleźć Księgę Wieczystą?
Księgi wieczyste są prowadzone przez Sądy Rejonowe. Do niedawna, księgi wieczyste były prowadzone tylko w formie papierowej. Od 2010 r. wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w publicznym systemie internetowym, który, jak sama nazwa wskazuje, jest jawny. Nie musisz więc udawać się do Sądu, aby sprawdzić interesującą cię księgę wieczystą. Wystarczy skorzystać z oficjalnej strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości i wpisać numer księgi (oczywiście musisz go znać).
Każdy numer księgi wieczystej zaczyna się od określonych liter oraz szeregu cyfr, np.: PO1P/00045676/2, albo BY1B/00246789/2. Litery zależne są od położenia danej nieruchomości. W naszym przypadku, litery „PO1P” oznaczają miasto Poznań, a „BY1B – miasto Bydgoszcz.
Jak czytać księgę wieczystą?
Jak już wiesz każda księga wieczysta składa się z okładki i czterech działów. Nazwy tych działów są identyczne we wszystkich księgach wieczystych, różnią się tylko treścią. Przyjrzyjmy się księdze wieczystej lokalu mieszkalnego:
Dział I-O – oznaczenie nieruchomości (okładka)
W tym dziale zawarte są informacje o nieruchomości:
- adres mieszkania
- opis mieszkania – ilość pokoi, łazienek, WC, kuchni, korytarza i innych pomieszczeń, jeśli są
- przyłączenie, czyli numer księgi wieczystej z której zostało wyodrębnione mieszkanie (zazwyczaj jest to KW działki na której stoi budynek z naszym mieszkaniem)
- kondygnacja – czyli piętro na którym znajduje się nasze mieszkanie - pamiętajmy, że do ilość kondygnacji wliczony jest parter, dlatego numer kondygnacji może być o jeden wyższy, niż numer piętra;
- odrębność – czyli informacja, czy mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość (pełna własność), czy np. jest to spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu.
- pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych – czasami powierzchnia użytkowa pomieszczenia przynależnego ( piwnicy, komórki lokatorskiej) jest wyszczególniona w osobnej rubryce. Najczęściej jednak jest ona zsumowana z metrażem mieszkania, dlatego konieczne jest sprawdzenie w podstawie nabycia nieruchomości lub na zaświadczeniu ze spółdzielni mieszkaniowej, jaka jest faktyczna powierzchnia mieszkania, a jaka pomieszczenia przynależnego, np.: jeśli w księdze wieczystej masz podaną powierzchnię użytkową 50 m2, bez podanej powierzchni użytkowej piwnicy, to oznacza, że jest to zsumowana powierzchnia.
- na samym dole znajdziesz dokumenty, na podstawie których dokonano wpisu do Księgi Wieczystej
Dział I-SP – spis praw związanych z nieruchomością
W tym dziale znajdziesz informację o wysokości udziału w nieruchomości wspólnej (czyli udziału w gruncie, oraz częściach wspólnych budynku)
Tu może się także pojawić informacja na temat przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. W 2019 r prawo użytkowania wieczystego wszystkich gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi (bloki) przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów.
Dział II – własność
Ten dział mówi nam o tym, kto jest właścicielem mieszkania i na podstawie jakiego dokumentu mieszkanie nabył. Jeśli jest kilku współwłaścicieli, to przy każdym właścicielu podana jest także wielkość jego udziału w nieruchomości, np.: ½, ¼.
W tym dziale może się pojawić na samej górze wzmianka. Taka wzmianka informuje nas, że do sądu został złożony wniosek o wpisanie nowego właściciela lub współwłaściciela i niedługo powinien on pojawić się w tym dziale.
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia
Ten dział jest przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipoteki – ona wpisana będzie w dziale IV), na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń.
Ograniczonymi prawami rzeczowymi są:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- dożywocie, prawo użytkowania mieszkania przez osobę trzecią
- wszczęte egzekucje, wywłaszczenia, upadłości,
- służebności przesyłu i przechodu,
- prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy,
- roszczenie o opłatę przekształceniową
- umowy przedwstępne, prawo najmu czy dzierżawy
- inne roszczenia ciążące na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki.
Ten dział jest niezwykle istotny dla kupujących, którzy chcieliby mieć pewność, że nie zamierzają kupić bomby z opóźnionym zapłonem.
Dział IV – hipoteka
W tym dziale wpisuje się dokładne określenie hipoteki z podaniem jej waluty i wysokości kwoty, jak również dane wierzyciela hipotecznego. Wiele ksiąg wieczystych posiada taki wpis i nie powinien on być powodem do zmartwień. W przypadku zbycia mieszkania trzeba jedynie dostarczyć zaświadczenie o tym, że bank zgadza się na wcześniejszą spłatę kredytu oraz wyrazi zgodę na wykreślenie wpisu o hipotece, zaraz po spłacie kredytu.
W przypadku wpisu dokonanego na rzecz innych niż banki wierzycieli, np.: ZUS’u, komornika, konieczne jest wyjaśnienie spraw z tym związanych i współpracy z wierzycielami w celu rozwiązania sytuacji i wykreślenia wpisu.
Jak widzisz, czytanie Księgi Wieczystej nie jest trudne, jeśli sytuacja prawno-finansowa dotycząca nieruchomości jest jasna. Natomiast w przypadku jakichkolwiek trudności, warto skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika, który podpowie nam jak rozwiązać problem, oraz jak usunąć ewentualne obciążenia i skutecznie wykreślić je z księgi wieczystej.
Autor artykułu:
Agnieszka Scheller
Pośrednictwo/Wyceny/Certyfikaty Energetyczne/Zarzadzanie Najmem
Czy ten artykuł był ciekawy? Podziel się nim!